De A (très bien isolé) à G (gouffre énergétique) — c'est la moins bonne des deux notes (énergie / CO₂) qui compte. Les logements F et G sont des « passoires thermiques ». Source : ADEME / Service-Public.
Le DPE, c'est quoi exactement (et pourquoi deux notes) ?
DPE veut dire diagnostic de performance énergétique. C'est un document obligatoire, réalisé par un professionnel certifié, qui mesure deux choses : combien le logement consomme d'énergie et combien il rejette de gaz à effet de serre. Le résultat tient dans une étiquette qui va de A (très performant) à G (très énergivore), la même logique que sur un réfrigérateur.
Là où beaucoup se trompent : le DPE affiche en réalité deux échelles. L'étiquette énergie, exprimée en kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an (kWh EP/m²/an), et l'étiquette climat, exprimée en kilos de CO₂ par mètre carré et par an (kg CO₂/m²/an). CO₂ désigne le dioxyde de carbone, le principal gaz à effet de serre du chauffage.
La règle à retenir tient en une phrase : c'est la moins bonne des deux notes qui devient la classe officielle du logement. Exemple concret : un appartement qui consomme 200 kWh EP/m²/an (classe D côté énergie) mais émet 75 kg CO₂/m²/an (classe F côté climat) sera classé F, pas D. Un logement ne peut pas être « bon » s'il échoue sur l'un des deux critères. C'est souvent ce qui surprend les acheteurs face à un vieux chauffage au fioul ou au gaz.
Lire l'étiquette et vérifier sa validité (10 ans)
Un DPE est valable 10 ans. C'est un point rassurant : la note que vous lisez aujourd'hui n'est pas remise en cause du jour au lendemain. Une exception déjà passée : les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé d'être valables le 1er janvier 2025. Pour un bien que vous visitez en 2026, exigez donc un DPE récent et regardez sa date d'édition.
Sur le document, repérez trois informations : la lettre (A à G), la consommation chiffrée, et l'estimation de la facture annuelle d'énergie, que le diagnostiqueur doit indiquer. Cette estimation de facture est précieuse : elle traduit l'étiquette en euros réels que vous paierez chaque mois.
Tout DPE possède un numéro à 13 chiffres et est enregistré dans la base publique de l'ADEME (Agence de la transition écologique). Vous pouvez vérifier gratuitement son existence et son contenu sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Si le vendeur ne fournit pas de DPE, c'est un signal : pour une vente, il est obligatoire.
Le calendrier voté d'interdiction de louer : un FAIT, pas une menace
Voici la partie qui fait peur, et qu'il faut justement regarder en face, calmement. La loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 a programmé l'interdiction progressive de mettre en location les logements les plus énergivores, qu'on surnomme « passoires thermiques ». Ces dates sont votées : elles ne sont pas une rumeur ni une anticipation de marché, ce sont des échéances connues.
Le calendrier, en France métropolitaine, est le suivant : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025 ; les logements classés F le seront à compter du 1er janvier 2028 ; les logements classés E à compter du 1er janvier 2034. L'interdiction vise les nouveaux baux ainsi que les renouvellements et reconductions, pas l'expulsion d'un locataire déjà en place.
Lisez ce calendrier comme un planning, pas comme un couperet. Il est progressif et étalé sur près d'une décennie. Concrètement, si vous achetez un bien pour y habiter vous-même, cette interdiction ne vous empêche en rien d'y vivre : elle concerne la mise en location. Si vous achetez pour louer, elle vous indique simplement l'horizon de travaux à prévoir, et donc à négocier.
À la vente d'un E, F ou G : l'audit énergétique obligatoire
En plus du DPE, la loi impose un second document quand on vend une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété mal classé : l'audit énergétique. Il va plus loin que le DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés pour faire monter le logement de classe, avec une estimation des coûts et des aides.
Le calendrier de cette obligation est lui aussi déjà entré en vigueur : depuis le 1er avril 2023 pour les biens classés F ou G, et depuis le 1er janvier 2025 pour les biens classés E. L'étape suivante prévue par la loi étend l'obligation aux biens classés D au 1er janvier 2034.
Pour un acheteur, cet audit est un cadeau, pas une formalité : il vous donne une feuille de route de travaux et un ordre de grandeur du budget, fournis par le vendeur. À noter : l'audit a une validité de 5 ans, plus courte que les 10 ans du DPE. Demandez-le systématiquement quand le bien est classé E, F ou G.
Le changement de calcul du 1er janvier 2026 : ce qui bouge vraiment
Une évolution importante est entrée en vigueur le 1er janvier 2026, et elle peut changer la note de certains logements sans le moindre coup de marteau. Le coefficient qui convertit l'électricité en « énergie primaire » dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. C'est un ajustement technique acté par un arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025.
Conséquence concrète : les logements chauffés à l'électricité sont mécaniquement mieux notés. Le ministère de la Transition écologique estime qu'environ 850 000 logements pourraient sortir des classes F ou G grâce à ce nouveau calcul, sans aucuns travaux. Les DPE édités à partir du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement ce coefficient.
Bonne nouvelle pour les DPE déjà réalisés : ils restent valables 10 ans, et si le nouveau calcul améliore le classement, la mise à jour est gratuite et sans nouvelle visite, via l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Si vous visitez un bien chauffé à l'électricité avec un DPE antérieur à 2026, vérifiez si une réédition le ferait changer de classe : cela peut peser dans la discussion.
Acheter un logement mal classé : décote réelle, mais à chiffrer
Un mauvais DPE n'est pas forcément une mauvaise affaire. Côté prix, l'effet est mesuré : selon le baromètre annuel des Notaires de France, chaque classe d'écart pèse en moyenne autour de –8 % sur la valeur d'une maison en 2025, et l'écart se creuse pour les biens E, F et G. Les ordres de grandeur varient fortement selon les régions et le type de bien (maison ou appartement) — ce n'est donc pas une règle universelle, mais une tendance documentée.
Important pour rester honnête : personne ne peut vous dire si « les prix vont monter ou baisser » dans les mois qui viennent. Ce qui est établi, en revanche, c'est qu'un bien énergivore se négocie davantage et qu'une décote « verte » existe. La décote n'est intéressante que si elle dépasse le coût réel des travaux. C'est tout l'enjeu.
La méthode juste tient en trois temps. Un : faites chiffrer les travaux par un professionnel à partir de l'audit énergétique. Deux : comparez ce budget à la décote affichée — si le bien est décoté de 30 000 € mais que la rénovation en coûte 45 000 €, la « bonne affaire » s'évapore. Trois : renseignez-vous sur les aides (MaPrimeRénov', éco-prêt à taux zéro) auprès de France Rénov', le service public gratuit de la rénovation. Un DPE F devient alors un levier de négociation maîtrisé plutôt qu'une source d'angoisse.