Frais de commissaire de justice : ce que le bailleur peut (vraiment) réclamer au locataire

Louer un bien, c'est aussi, parfois, gérer des frictions : un locataire qui ne paie plus, un état des lieux contesté, une mise en demeure qui s'impose. Dans ces situations, le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice — l'ancien huissier. La question qui suit est presque toujours la même : est-ce que je peux me faire rembourser ?

La réponse courte : ça dépend. La réponse utile : voici comment distinguer ce qui est récupérable de ce qui ne l'est pas.

La règle de base : le locataire ne paie pas les frais du bailleur

Dans un bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 — c'est-à-dire la quasi-totalité des locations de résidence principale en France —, le principe est clair : les frais engagés par le bailleur pour gérer sa relation locative lui incombent. C'est le corollaire logique du fait que c'est lui qui choisit de recourir à un professionnel.

Concrètement, si vous mandatez un commissaire de justice pour rédiger un état des lieux d'entrée ou de sortie à votre initiative, vous ne pouvez pas en répercuter le coût sur votre locataire. Ces frais sont considérés comme relevant de la gestion normale du bien.

Ce qui change en cas d'impayés

La situation est différente dès lors que le commissaire de justice intervient dans un cadre contentieux, c'est-à-dire lorsqu'un locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles.

Plusieurs actes deviennent alors récupérables, en tout ou partie :

• Le commandement de payer : acte formel signifié par le commissaire de justice pour mettre le locataire en demeure de régler ses loyers impayés. Les frais de cet acte sont en principe mis à la charge du locataire, dans les conditions fixées par le tarif réglementé des commissaires de justice.
• Les frais d'expulsion : une fois qu'un jugement d'expulsion est prononcé, les frais d'exécution peuvent être réclamés au locataire débiteur, même si leur recouvrement effectif reste souvent aléatoire.

Attention : « récupérable en droit » ne signifie pas « automatiquement remboursé ». Si le locataire est insolvable, la créance existe sur le papier, mais sa réalisation pratique est une autre affaire.

L'état des lieux : un cas particulier à bien comprendre

L'état des lieux est l'une des situations où la confusion est la plus fréquente. Voici ce que dit le cadre légal :

• Si l'état des lieux est réalisé à l'amiable entre bailleur et locataire, aucun frais supplémentaire ne peut être facturé.
• Si le recours au commissaire de justice est rendu nécessaire par le refus ou l'absence du locataire, les frais sont alors partagés à parts égales entre les deux parties. C'est l'une des rares situations où le locataire contribue légalement aux honoraires du commissaire.

Ce partage est plafonné : le montant mis à la charge du locataire ne peut pas dépasser celui supporté par le bailleur, et l'ensemble est encadré par le tarif réglementé.

Ce que ça change pour vous, bailleur ou locataire

Pour un bailleur, la leçon pratique est double. D'abord, anticiper : un état des lieux contradictoire bien conduit dès le départ évite la plupart des litiges ultérieurs. Ensuite, documenter : si vous engagez un commissaire de justice dans un contexte d'impayés, conservez tous les actes et justificatifs — ils seront nécessaires si vous souhaitez récupérer ces frais devant le tribunal.

Pour un locataire, recevoir un acte d'un commissaire de justice n'implique pas automatiquement que vous devez en payer les frais. Vérifiez systématiquement la nature de l'acte et le contexte dans lequel il a été émis. En cas de doute, une association de défense des locataires ou un point-justice peut vous aider à évaluer si la facturation est fondée.

Le tarif réglementé : un garde-fou souvent méconnu

Contrairement aux avocats dont les honoraires sont libres, les commissaires de justice appliquent un tarif fixé par décret. Cela signifie que les frais ne peuvent pas être majorés arbitrairement selon le bailleur ou la complexité perçue du dossier. Ce tarif réglementé est public et consultable — c'est un levier de vérification accessible à tous.

En pratique, un commandement de payer coûte quelques dizaines d'euros en frais fixes auxquels s'ajoutent des émoluments proportionnels. Ces montants, bien que modestes en valeur absolue, peuvent s'accumuler si la procédure s'étire sur plusieurs mois.

La frontière entre frais récupérables et frais à la charge exclusive du bailleur est moins floue qu'elle n'y paraît — à condition de connaître les textes. Dans un contexte locatif tendu, où les impayés ont progressé ces dernières années, maîtriser ces règles est devenu une compétence de base pour tout propriétaire bailleur.