Immobilier en Espagne : ce que les propriétaires français doivent faire avant fin 2026

Possédez un appartement à Barcelone, une maison en Andalousie ou un studio sur la Costa Brava ? Vous êtes concerné par une échéance fiscale qui approche discrètement. Les règles du jeu changent en 2027, et l'administration espagnole ne fera pas de pédagogie à votre place.

Le Modelo 210, une obligation que beaucoup ignorent

Le Modelo 210 est la déclaration fiscale que tout non-résident propriétaire d'un bien immobilier en Espagne doit déposer auprès du fisc espagnol. Elle porte sur les revenus imputés — c'est-à-dire une valeur fictive calculée même si le bien n'est pas loué — ou sur les revenus locatifs réels si le bien est mis en location.

Cette déclaration n'est pas nouvelle. Ce qui change, c'est le calendrier et les modalités applicables à partir de 2027. Les propriétaires français qui n'ont pas encore régularisé leur situation pour l'année fiscale en cours doivent déposer leur Modelo 210 avant fin 2026. Passé cette date, les nouvelles règles s'appliqueront sans période de transition.

Concrètement : si vous détenez un bien en Espagne sans y résider fiscalement, vous êtes redevable d'un impôt sur la détention, même en l'absence de loyer perçu. Le taux appliqué dépend de la valeur cadastrale du bien et de votre situation personnelle. Beaucoup de propriétaires français l'ignorent ou l'ont ignoré pendant des années — parfois sans conséquences immédiates, mais avec un risque de redressement qui s'accumule.

Ce qui change en 2027 et pourquoi anticiper maintenant

Les nouvelles règles fiscales espagnoles qui entreront en vigueur en 2027 modifient les dates limites de dépôt et potentiellement les bases de calcul utilisées. Les détails précis dépendent de la nature du bien et du régime applicable, mais la logique est claire : l'Espagne renforce le contrôle fiscal sur les non-résidents propriétaires, dans un contexte où la pression sur le marché immobilier local est devenue un sujet politique central.

L'Espagne a d'ailleurs annoncé la fin des « visas dorés » pour les ressortissants étrangers hors Union européenne, précisément pour freiner la spéculation. La fiscalité des non-résidents s'inscrit dans cette même volonté de reprendre la main sur un marché jugé déséquilibré.

Pour le propriétaire français, l'enjeu est double : être en conformité avant que les nouvelles modalités s'appliquent, et comprendre si la détention de ce bien reste pertinente sur le plan patrimonial une fois la fiscalité correctement intégrée dans le calcul de rentabilité.

Trois questions à se poser si vous êtes concerné

Avez-vous déjà déposé un Modelo 210 ? Si vous n'avez jamais entendu parler de cette déclaration et que vous êtes propriétaire en Espagne depuis plusieurs années, il est probable que vous ayez une situation à régulariser. Un conseiller fiscal franco-espagnol peut établir un diagnostic rapidement.

Votre bien est-il loué ou vacant ? Les règles de calcul diffèrent. Un bien vacant est soumis à l'impôt sur le revenu imputé (généralement 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale selon la date de révision). Un bien loué est imposé sur les loyers réels, avec des déductions possibles selon votre statut de résident européen.

Quelle est la valeur cadastrale de votre bien ? C'est la base de calcul. Elle figure sur vos avis de taxe foncière espagnole (IBI). Si elle n'a pas été révisée depuis plus de dix ans, elle est probablement sous-évaluée — ce qui peut jouer en votre faveur, mais ne vous dispense pas de déclarer.

Ce que cela change pour une décision de vente

Si vous envisagez de vendre votre bien espagnol, la fiscalité de la cession est distincte du Modelo 210, mais les deux sont liées. L'acheteur espagnol ou son notaire retiendra automatiquement 3 % du prix de vente à titre de garantie fiscale pour le fisc espagnol — une règle qui surprend souvent les vendeurs français non préparés.

Par ailleurs, la plus-value réalisée est imposable en Espagne, avec un mécanisme de crédit d'impôt en France pour éviter la double imposition (convention fiscale franco-espagnole de 1995). Mais ce mécanisme suppose que votre situation déclarative soit en ordre des deux côtés des Pyrénées.

L'anticipation n'est pas ici une posture prudente abstraite : c'est une condition pour vendre dans de bonnes conditions, sans bloquer la transaction pour cause de dossier fiscal incomplet.

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