Logements surchauffés : pourquoi les "bouilloires thermiques" restent chères malgré tout

Deux à trois semaines par an d'inconfort thermique insoutenable : c'est le quotidien des occupants de ces logements orientés plein sud, situés sous les toits ou dépourvus de volets. Malgré cela, ils se vendent encore à des prix élevés. Ce paradoxe mérite qu'on s'y arrête, surtout si vous êtes sur le point d'acheter ou de vendre.

Ce que cache l'image flatteuse d'un appartement lumineux

Un dernier étage avec vue dégagée, une exposition sud, de grandes baies vitrées : sur le papier, ces caractéristiques font rêver. Dans les annonces, elles justifient une décote inexistante — voire une prime. Le problème, c'est que ces mêmes atouts se transforment en piège dès que les températures dépassent 35 °C, ce qui arrive de plus en plus fréquemment en France avec l'intensification des vagues de chaleur.

Les témoignages recueillis par Ouest-France sont sans ambiguïté : des occupants décrivent des nuits à 30 °C dans leur chambre, une climatisation qui tourne en continu, une facture énergétique qui s'envole. "Deux à trois semaines par an c'est insoutenable", résume l'un d'eux. Pourtant, ces biens conservent leur cote sur le marché.

Pourquoi le marché ne corrige pas encore ce défaut

Plusieurs raisons expliquent cette anomalie de prix.

Premièrement, la valeur perçue reste dominée par des critères visuels et immédiats : luminosité, vue, hauteur sous plafond. Un acheteur qui visite en hiver ou par temps nuageux ne ressent pas la chaleur estivale — il voit surtout la lumière.

Deuxièmement, le diagnostic de performance énergétique (DPE) mesure principalement la consommation de chauffage, pas le risque de surchauffe. Un appartement bien isolé thermiquement peut afficher un DPE correct tout en étant une fournaise l'été. L'indicateur réglementaire ne capture donc pas ce risque de façon lisible pour l'acheteur.

Troisièmement, l'achat immobilier reste souvent émotionnel. La décision se prend en quelques visites, rarement en pleine canicule.

Ce que doit vérifier un acheteur avant de signer

Si vous êtes en phase d'acquisition, voici les points concrets à examiner :

• L'orientation et la présence de protections solaires. Des volets extérieurs, des stores banne ou une casquette architecturale changent tout. Leur absence sur une façade sud est un signal d'alerte.
• L'inertie thermique du bâti. Un immeuble haussmannien en pierre épaisse se comporte très différemment d'une résidence des années 1970 en béton léger sous toiture plate.
• Le confort d'été dans le DPE. Depuis la réforme du DPE de 2021, un indicateur de confort d'été est théoriquement mentionné. Demandez à le lire explicitement : les lettres A à C indiquent un risque faible, D à F un risque élevé.
• Les charges de climatisation. Si le logement est équipé d'une climatisation, demandez les relevés de consommation électrique des deux derniers étés. Ils ne mentent pas.
• La possibilité d'installer une protection. Dans une copropriété, poser des volets ou un store extérieur nécessite souvent une autorisation d'assemblée générale. Renseignez-vous avant d'acheter.

Ce que doit anticiper un vendeur

Si vous vendez un bien exposé à ce risque, la transparence est à la fois une obligation légale et une stratégie intelligente. Dissimuler un défaut connu — comme une surchauffe chronique — peut constituer un dol au sens du droit civil, c'est-à-dire une manœuvre dolosive susceptible d'entraîner l'annulation de la vente ou une indemnisation de l'acheteur.

Mieux vaut donc mentionner le contexte thermique estival dans vos échanges avec l'acquéreur, et le cas échéant, intégrer dans la négociation le coût d'éventuels travaux d'amélioration (film solaire, volets, végétalisation de terrasse). Un vendeur honnête sur ce point évite des contentieux post-vente qui peuvent coûter bien plus cher que la décote acceptée.

Le risque climatique, un critère de valeur qui s'installe lentement

Le marché immobilier français intègre encore très imparfaitement le risque climatique dans les prix. Mais la tendance de fond est claire : les étés s'allongent, les canicules s'intensifient, et les acheteurs commencent à poser des questions qu'ils n'auraient pas formulées il y a dix ans. Les biens mal orientés et non protégés du soleil verront progressivement leur attractivité relative baisser, en particulier dans les grandes métropoles où la densité urbaine amplifie l'effet d'îlot de chaleur.

Acheter une "bouilloire thermique" aujourd'hui à prix plein, c'est parier que le marché ne corrigera pas. C'est un pari de moins en moins confortable — au sens propre comme au sens figuré.

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