Règle des 35 % : pourquoi les banques veulent changer les règles du crédit immobilier

Depuis 2021, une règle simple conditionne l'accès au crédit immobilier pour des millions de Français : vous ne pouvez pas consacrer plus de 35 % de vos revenus nets au remboursement de vos emprunts. Cette limite, imposée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), a contribué à écarter du marché de nombreux profils pourtant solvables. En septembre 2026, la Fédération bancaire française (FBF) a formellement demandé sa suppression. Le débat mérite qu'on s'y arrête.

Ce que dit concrètement la règle du HCSF

Le HCSF, créé en 2013, a progressivement durci ses recommandations jusqu'à les rendre contraignantes. La règle des 35 % est la plus connue : elle plafonne le taux d'effort — c'est-à-dire la part des revenus mensuels nets absorbée par les mensualités de crédit — à un tiers environ de ce que vous gagnez. Une dérogation existe, mais elle est étroite : les banques peuvent y déroger pour au maximum 20 % de leur production de crédits, et seulement sous conditions strictes (résidence principale, primo-accédants en priorité).

L'intention initiale était louable : éviter le surendettement des ménages et prévenir une bulle de crédit. Le résultat, en période de taux hauts, a été brutal : des emprunteurs avec des patrimoines solides ou des revenus futurs prévisibles — indépendants, professions libérales, investisseurs locatifs — se sont retrouvés bloqués non pas par leur capacité réelle à rembourser, mais par un ratio comptable.

L'argument des banques : un outil inadapté au marché actuel

Dans son document publié en septembre 2026, la FBF ne plaide pas pour un retour au crédit facile des années 2000. Elle soulève un point plus technique : la règle des 35 % est rigide là où le risque est nuancé. Un ménage qui emprunte à 36 % de taux d'effort pour acheter sa résidence principale dans une ville où les loyers équivalents dépassent sa mensualité n'est pas en situation de fragilité — il est simplement pénalisé par un seuil arbitraire.

Les banques réclament un retour à une logique d'analyse individuelle du risque, encadrée par des critères qualitatifs plutôt qu'un plafond unique. C'est d'ailleurs le modèle en vigueur dans la plupart des pays européens comparables, où les établissements prêteurs conservent une marge d'appréciation plus large.

Ce que cela changerait pour les acheteurs

Si le HCSF assouplit ou supprime cette règle, les effets seraient immédiats pour plusieurs catégories d'acheteurs.

Premièrement, les investisseurs locatifs. Aujourd'hui, les loyers perçus ne compensent que partiellement la mensualité dans le calcul du taux d'effort. Un assouplissement permettrait de mieux intégrer les revenus locatifs réels, rendant de nouveau finançables des opérations qui s'autofinancent presque entièrement.

Deuxièmement, les profils atypiques — travailleurs indépendants, chefs d'entreprise — dont les revenus sont variables mais solides sur plusieurs années. La règle actuelle les pénalise structurellement.

Troisièmement, les ménages en zone tendue. Dans des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, atteindre 35 % de taux d'effort est quasi inévitable dès qu'on emprunte une somme significative. Relever ou supprimer ce plafond redonnerait de l'air à une partie des primo-accédants.

Les risques à ne pas minimiser

Cette évolution n'est pas sans danger. Le taux d'endettement moyen des ménages français reste élevé, et la remontée des taux entre 2022 et 2024 a déjà fragilisé certains budgets. Laisser les banques seules juges de la solvabilité de leurs clients, sans garde-fou réglementaire, c'est aussi accepter que la pression commerciale reprenne le dessus sur la prudence.

L'enjeu n'est pas de choisir entre accès au crédit et stabilité financière — les deux sont compatibles. Mais il suppose une refonte sérieuse des critères d'octroi, pas une simple suppression de plafond. Ce que la FBF propose, et ce que le HCSF devra arbitrer dans les prochains mois, c'est précisément la nature de ces nouveaux critères.

Ce que vous devez faire maintenant

Si vous avez un projet d'achat ou d'investissement qui bute sur la règle des 35 %, ne le reportez pas indéfiniment dans l'attente d'un hypothétique assouplissement. Faites simuler votre dossier dès maintenant : certaines banques utilisent déjà leurs marges de dérogation de façon plus active qu'il y a dix-huit mois. Et si votre bien est à vendre, estimer sa valeur précisément reste la première étape pour construire un plan de financement réaliste.

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