Règle des 35 % du HCSF : 34 000 ménages exclus du crédit chaque année

Depuis 2021, le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques de ne pas dépasser un taux d'effort de 35 % pour les emprunteurs immobiliers. L'intention était saine : éviter la surchauffe du crédit. Le résultat, selon un rapport parlementaire publié le 24 juin 2026, est plus brutal : 34 000 ménages seraient écartés du marché chaque année à cause de cette seule règle.

Ce que dit vraiment le rapport Jolivet

François Jolivet, député Horizons, est l'auteur de ce rapport qui s'attaque frontalement à la doctrine du HCSF. Son diagnostic : les règles prudentielles ont « cassé la machine » du crédit immobilier français. Le chiffre de 34 000 ménages exclus annuellement n'est pas un ordre de grandeur vague — il représente une cohorte d'acheteurs potentiels qui remplissent les critères de solvabilité historiques des banques, mais se heurtent à un plafond réglementaire rigide.

Le HCSF réunit Bercy et la Banque de France. Sa règle des 35 % inclut l'assurance emprunteur dans le calcul, ce qui réduit mécaniquement la capacité d'emprunt par rapport aux pratiques antérieures. Pour un ménage gagnant 4 000 € nets par mois, la mensualité maximale — assurance comprise — est plafonnée à 1 400 €. Sur 25 ans et avec les taux actuels, cela limite l'enveloppe d'emprunt à un niveau souvent insuffisant dans les grandes agglomérations.

Qui sont ces 34 000 ménages ?

Il serait inexact de les réduire à des profils à risque. Les ménages les plus touchés sont en réalité :

• Les primo-accédants avec un apport limité mais des revenus stables, notamment dans la fonction publique ou les CDI récents ;
• Les investisseurs locatifs dont les loyers perçus ne compensent qu'en partie la mensualité dans le calcul du taux d'effort ;
• Les ménages en zone tendue (Île-de-France, Côte d'Azur, Lyon) où les prix au mètre carré rendent le respect du seuil de 35 % structurellement difficile.

Les banques disposent d'une marge de dérogation — 20 % de leur production mensuelle peut dépasser le plafond, prioritairement pour les résidences principales et les primo-accédants. Mais dans la pratique, cette flexibilité est utilisée de façon inégale selon les établissements.

Ce que le rapport propose — et ce qui pourrait changer

Le rapport Jolivet ne demande pas la suppression pure et simple de la règle. Il plaide pour une révision de son mode de calcul, notamment en excluant l'assurance emprunteur du taux d'effort ou en modulant le plafond selon les zones géographiques. Une autre piste évoquée : permettre aux banques d'étendre la durée des prêts au-delà de 25 ans dans certains cas, ce qui réduirait mécaniquement la mensualité sans augmenter le risque de défaut.

Ces propositions ne sont pas nouvelles — elles circulent depuis 2023 dans les milieux bancaires et immobiliers. Ce qui change, c'est qu'elles arrivent désormais portées par un rapport officiel, dans un contexte où le marché immobilier cherche à se stabiliser après deux années de recul des transactions.

Ce que cela signifie si vous êtes acheteur aujourd'hui

Concrètement, si votre dossier a été refusé ou si vous anticipez un refus, plusieurs leviers méritent d'être explorés avant de renoncer :

Revoir la durée du prêt. Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité et peut faire basculer votre taux d'effort sous le seuil. Le coût total du crédit augmente, mais la porte s'ouvre.

Négocier l'assurance emprunteur. La délégation d'assurance permet souvent de réduire le coût mensuel de 30 à 50 % par rapport au contrat groupe bancaire. Sur le calcul du taux d'effort, l'impact est direct.

Solliciter plusieurs banques. La marge de dérogation de 20 % n'est pas uniformément distribuée. Un établissement qui a peu utilisé sa flexibilité en début de trimestre sera plus ouvert qu'un autre qui l'a déjà épuisée.

Vérifier votre éligibilité au PTZ. Le prêt à taux zéro, renforcé depuis 2024, peut améliorer votre structure de financement sans alourdir votre taux d'effort.

La règle des 35 % n'est pas gravée dans le marbre constitutionnel — c'est une norme du HCSF, révisable. Le débat parlementaire qui s'ouvre pourrait aboutir à des ajustements d'ici fin 2026. Mais en attendant, le marché, lui, continue.

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