Taux d'endettement à 35 % : pourquoi la règle coince des emprunteurs solvables

Un ménage dispose de 6 500 euros par mois une fois le remboursement de son futur crédit déduit. Pourtant, la banque refuse le dossier. Ce cas, cité par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun pour illustrer les effets pervers de la norme actuelle, n'est pas une anomalie : il est devenu un scénario courant depuis que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a durci les règles d'octroi de crédit. Le ministre plaide désormais pour un assouplissement. Voici ce que cela signifie pour ceux qui veulent acheter.

Ce que dit exactement la règle des 35 %

Depuis janvier 2022, les banques françaises sont tenues de respecter deux critères cumulatifs fixés par le HCSF : le taux d'effort de l'emprunteur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus bruts (assurance emprunteur incluse), et la durée du prêt ne peut excéder 25 ans (27 ans dans le neuf ou en cas de travaux importants).

Ces règles ont été conçues pour protéger les ménages d'un surendettement et les banques d'un risque systémique. Sur le papier, l'intention est saine. Dans la pratique, elles ignorent un indicateur pourtant central : le reste à vivre. Un cadre supérieur parisien qui gagne 15 000 euros par mois et consacre 36 % de ses revenus à un crédit dispose encore de près de 9 600 euros mensuels pour vivre. Il est techniquement hors normes, mais économiquement très solide.

Pourquoi le débat resurface maintenant

La remontée des taux depuis 2022 a mécaniquement alourdi les mensualités pour un même capital emprunté. Résultat : des dossiers qui passaient à 3 % de taux se retrouvent bloqués à 3,8 % ou 4 %, non pas parce que l'emprunteur est moins solvable, mais parce que la mensualité franchit le seuil des 35 %.

Le ministre Jeanbrun a relancé publiquement la question d'une révision de cette norme, en pointant le risque d'un « blocage » du marché. Ce n'est pas la première fois que ce débat s'ouvre : en 2023, le HCSF avait déjà accordé aux banques une marge de flexibilité de 20 % de leur production pour déroger aux critères, notamment pour les primo-accédants et les résidences principales. Mais cette soupape reste insuffisamment utilisée selon les professionnels du secteur.

Ce que cela change pour un acheteur aujourd'hui

Concrètement, tant que la règle n'est pas modifiée, voici les leviers disponibles :

Négocier dans la marge dérogatoire. Les banques peuvent financer jusqu'à 20 % de leurs dossiers hors normes HCSF. Présenter un dossier solide — apport conséquent, épargne résiduelle, stabilité professionnelle — augmente les chances d'en bénéficier.

Allonger la durée du prêt. Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité et peut faire passer le taux d'effort sous les 35 %. Le coût total du crédit augmente, mais l'accès au financement est débloqué.

Revoir le montant emprunté. Un apport plus élevé, même au prix d'une épargne mobilisée plus tôt, peut suffire à faire basculer un dossier du mauvais côté du seuil vers le bon.

Consulter plusieurs établissements. L'utilisation de la marge dérogatoire varie d'une banque à l'autre. Certains établissements l'ont déjà consommée en début d'année ; d'autres disposent encore d'une capacité.

Ce qu'une réforme pourrait apporter — et ses limites

Si le HCSF acceptait d'intégrer le reste à vivre comme critère complémentaire au taux d'effort, cela ouvrirait le crédit à une frange de ménages aisés aujourd'hui exclus. C'est une avancée réelle pour les hauts revenus bloqués par le plafond.

Mais attention à ne pas surestimer l'effet sur le marché global. La grande majorité des dossiers refusés le sont pour des raisons plus fondamentales : revenus insuffisants, apport inexistant, situation professionnelle précaire. Assouplir le taux d'effort à 38 % ou 40 % ne résoudra pas le problème d'accessibilité pour un primo-accédant avec un salaire médian dans une grande métropole.

Le vrai enjeu reste la capacité d'achat, pas seulement la règle d'endettement. Une réforme des normes HCSF serait un signal utile, mais elle ne se substituera pas à une baisse durable des taux ou à une correction des prix dans les marchés les plus tendus.

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