Taux d'endettement à 35% : vers un assouplissement qui changerait tout pour les emprunteur
Le ministre du Logement veut que les banques accordent plus de souplesse sur la règle des 35% de taux d'endettement. Ce que cela signifie concrètement pour les ménages qui empruntent.
La Rédaction
Rédaction Immobilier Closer
Taux d'endettement à 35% : vers un assouplissement qui changerait tout pour les emprunteurs
Depuis plusieurs années, la règle des 35% de taux d'endettement maximum fait office de verrou pour des milliers de ménages français. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, vient de franchir un cap : il plaide ouvertement pour que les banques « lâchent beaucoup plus » sur cette limite. Une déclaration qui mérite qu'on s'y arrête.
Ce que dit la règle des 35%, et pourquoi elle bloque
Le principe est simple : vos mensualités de crédit — immobilier inclus — ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets avant impôts. Cette norme, recommandée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), a été rendue contraignante pour les banques en 2022. L'objectif initial était de prévenir le surendettement dans un contexte de taux bas et de prix élevés.
Mais le contexte a changé. Avec la remontée des taux d'intérêt entre 2022 et 2024, la même règle est devenue un double obstacle : les mensualités ont augmenté mécaniquement, réduisant d'autant la capacité d'emprunt des ménages. Résultat : des profils solvables, avec un reste à vivre confortable, se sont retrouvés recalés non pas par manque de moyens, mais par un calcul arithmétique rigide.
Ce que propose le ministre — et ce que les banques en font
Vincent Jeanbrun ne propose pas de supprimer la règle, mais d'en élargir les marges de dérogation. Les banques disposent déjà d'une faculté de déroger pour 20% de leur production de crédits, principalement réservée aux primo-accédants et aux résidences principales. Le ministre souhaite que cette flexibilité soit utilisée bien plus largement.
Les établissements bancaires, de leur côté, ont longtemps réclamé cet assouplissement. Mais entre une demande publique et une pratique généralisée, il y a un écart : les banques restent prudentes, notamment parce que le HCSF peut leur infliger des sanctions en cas de dépassement trop fréquent des limites.
La vraie question n'est donc pas de savoir si le ministre a raison sur le principe — un assouplissement ciblé peut effectivement débloquer des dossiers légitimes —, mais de savoir si une déclaration politique suffit à faire bouger les pratiques de crédit au quotidien.
Ce que ça change (ou pas) pour vous, aujourd'hui
Si vous êtes en cours de projet d'achat et que votre dossier est refusé à cause du seuil des 35%, voici ce qu'il faut retenir :
La dérogation existe déjà. Vous pouvez explicitement demander à votre conseiller bancaire si votre dossier peut entrer dans le quota dérogatoire. Ce n'est pas automatique, mais ce n'est pas non plus interdit. Un courtier peut vous aider à identifier les banques qui utilisent réellement cette marge.
Le reste à vivre compte. Certains établissements regardent de plus en plus le reste à vivre absolu (ce qu'il vous reste après remboursement) plutôt que le seul ratio. Un ménage à 38% d'endettement avec 3 000 € de reste à vivre mensuel n'est pas le même profil de risque qu'un ménage à 34% avec 800 €.
La durée du prêt joue aussi. Allonger la durée d'emprunt — jusqu'à 25 ans pour une résidence principale, 27 ans en cas de travaux — reste le levier le plus direct pour faire baisser mécaniquement le taux d'endettement calculé.
Ce qu'on attend pour que ça change vraiment
Une déclaration ministérielle ne modifie pas les recommandations du HCSF. Pour un vrai assouplissement, il faudrait soit une révision formelle des normes du Haut Conseil, soit une circulaire claire aux établissements. Rien de tel n'a encore été annoncé à ce stade.
Cela dit, le signal politique n'est pas anodin. Depuis le début de la crise immobilière, les pouvoirs publics ont multiplié les annonces sans toujours les concrétiser. Mais la pression conjuguée des professionnels du secteur, d'un marché atone et d'un ministre qui monte au créneau publiquement crée un contexte favorable à une évolution réglementaire dans les prochains mois.
Pour les acheteurs bloqués aujourd'hui : ne renoncez pas sans avoir exploré toutes les options de dossier. Et pour les vendeurs : un marché où davantage de ménages peuvent emprunter, c'est mécaniquement plus d'acheteurs potentiels — ce qui soutient les prix dans les zones tendues.