Tourisme et immobilier : ce que le boom des 108 milliards change pour votre bien

Le tourisme représente 3,8 % du PIB français, soit 108,7 milliards d'euros en 2023 — et ce niveau n'a pas encore retrouvé celui d'avant la crise sanitaire. Autrement dit, la machine n'est pas à son plafond. Pour un propriétaire, un investisseur ou un acheteur qui hésite sur une zone touristique, ce contexte n'est pas un détail : il remodèle les marchés locaux en profondeur.

Des marchés locaux sous pression, pas un phénomène uniforme

L'erreur classique est de parler de « l'immobilier touristique » comme d'un bloc homogène. Ce n'est pas le cas. Les zones littorales, les stations de montagne et les centres historiques de grandes villes n'obéissent pas aux mêmes logiques. Sur le littoral atlantique ou méditerranéen, la demande de résidences secondaires et de meublés touristiques maintient les prix à des niveaux élevés même quand le marché principal se tasse. Dans les villes moyennes à fort attrait patrimonial, l'effet est plus diffus mais réel : la concurrence entre location courte durée et logement permanent réduit l'offre disponible pour les résidents.

Ce phénomène de tension n'est pas propre à la France. En Nouvelle-Zélande, les prix immobiliers stagnent globalement en juin 2025, mais les dynamiques régionales restent très disparates selon l'attractivité touristique et économique des territoires. Le message est le même des deux côtés du globe : le marché national n'existe pas vraiment. Ce qui compte, c'est le marché de votre rue.

Ce que ça change pour un investisseur

Investir dans une zone touristique en 2025, c'est arbitrer entre deux modèles très différents.

La location courte durée (type Airbnb) peut générer des rendements bruts supérieurs à la location nue, mais elle est soumise à une pression réglementaire croissante. Plusieurs communes ont déjà plafonné le nombre de nuitées autorisées ou imposé un changement d'usage. La loi Le Meur, entrée en vigueur fin 2024, a durci les conditions fiscales pour les meublés de tourisme : l'abattement forfaitaire est désormais aligné sur celui de la location nue dans la plupart des cas. Le rendement net, une fois la fiscalité et la gestion intégrées, se rapproche souvent davantage de la location classique qu'on ne l'anticipe.

La location longue durée dans ces mêmes zones souffre d'une offre structurellement insuffisante. C'est une opportunité pour qui accepte un rendement moins spectaculaire en échange d'une gestion simplifiée et d'une demande locative solide portée par les actifs du secteur touristique lui-même — hôtellerie, restauration, services.

Ce que ça change pour un vendeur

Si vous vendez un bien dans une zone à fort attrait touristique, vous bénéficiez d'un bassin d'acheteurs plus large que la moyenne : résidents locaux, mais aussi acquéreurs de résidences secondaires et investisseurs en quête de rendement locatif. Ce double marché soutient les prix même en période de hausse des taux.

Mais attention : surestimer son bien en misant sur cet effet d'aubaine reste l'erreur la plus fréquente. Un appartement mal exposé, sans extérieur ou difficile d'accès ne profite pas de la prime touristique au même titre qu'un bien avec terrasse vue mer ou à deux pas d'un centre historique. La sélectivité des acheteurs est forte, et les biens « moyens » dans ces zones peuvent rester sur le marché plus longtemps que prévu.

Ce que ça change pour un acheteur

Acheter dans une zone touristique pour y vivre à l'année, c'est accepter une réalité de marché tendue : moins de biens disponibles, des prix soutenus par une demande externe, et parfois une vie de quartier qui change de visage selon les saisons.

Pour un primo-accédant, ces zones sont souvent hors de portée sans un apport solide. La vraie opportunité se trouve parfois en deuxième couronne : des communes moins exposées au flux touristique direct, mais qui bénéficient des infrastructures et de l'attractivité économique de la zone. Les prix y sont moins tendus, la liquidité à la revente reste correcte.

Lire les données locales avant de décider

Le chiffre de 108,7 milliards d'euros dit quelque chose d'important : le tourisme est une force économique structurelle en France, pas un phénomène conjoncturel. Il continuera de peser sur certains marchés immobiliers, de soutenir des prix là où d'autres zones corrigent, et de créer des tensions locatives durables dans les destinations les plus prisées.

Mais ce chiffre national ne remplace pas une analyse locale sérieuse. Avant d'acheter, de vendre ou d'investir dans une zone à vocation touristique, il faut regarder les données de tension locative, l'évolution du stock de biens disponibles et le cadre réglementaire municipal — qui évolue vite.

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