- 80% · Droits de mutation (taxes État + département)
- 10% · Émoluments du notaire
- 6% · Débours (forfait ~1 200 €)
- 4% · Publicité foncière
L'essentiel (~80 %) ce sont des impôts reversés à l'État et au département — pas la rémunération du notaire. Dans le neuf, le total tombe à ~2-3 %. Source : Chambre des notaires / Service-Public.
Le mot qui trompe : « frais de notaire » = surtout des impôts
Première chose à savoir, parce qu'elle change tout : sur 100 € de « frais de notaire » dans l'ancien, environ 80 € sont des taxes que le notaire collecte pour le compte de l'État et de votre département. Il n'est qu'un intermédiaire qui les reverse. Sa rémunération à lui, les émoluments, ne représente qu'à peu près 1 % du prix du bien.
Le terme officiel et plus juste est « frais d'acquisition ». On les paie en plus du prix d'achat, le jour de la signature de l'acte définitif chez le notaire. Ils ne sont donc pas négociables comme le prix du bien : ce sont en grande partie des montants fixés par la loi.
Concrètement, pour un appartement ancien acheté 250 000 €, comptez environ 18 000 à 20 000 € de frais d'acquisition. Sur cette somme, à peu près 2 500 € reviennent réellement au notaire, le reste part en taxes et en frais avancés pour votre dossier.
Ancien : ~7-8 % du prix. Neuf : ~2-3 %. Pourquoi cet écart ?
Dans l'ancien (un logement qui a déjà été habité ou revendu), les frais représentent environ 7 % à 8 % du prix. Dans le neuf (achat sur plan ou première vente d'un logement neuf), ils tombent à environ 2 % à 3 %.
L'écart ne vient pas du notaire, qui est payé pareil dans les deux cas. Il vient d'une seule ligne : les droits de mutation (l'impôt sur la vente). Dans l'ancien, ils pèsent lourd. Dans le neuf, le prix inclut déjà la TVA à 20 %, et la vente échappe aux droits de mutation classiques : il ne reste qu'une taxe de publicité foncière très faible.
Exemple parlant. Pour un même prix de 250 000 € : dans l'ancien, vous payez ~18 750 € de frais (7,5 %) ; dans le neuf, ~6 250 € (2,5 %). La différence, environ 12 000 €, c'est presque uniquement de l'impôt en moins.
Ligne par ligne : ce qu'il y a vraiment dans la facture
Quatre postes composent les frais d'acquisition. Les voici, du plus gros au plus petit, pour un achat dans l'ancien.
- Les droits de mutation (DMTO, pour « droits de mutation à titre onéreux ») : c'est le plus gros poste, environ 5,8 % à 6,3 % du prix. Ce sont des taxes versées au département et à l'État. En clair, c'est l'impôt que vous payez en devenant propriétaire.
- Les émoluments du notaire : sa rémunération, environ 1 % du prix. Elle est fixée par un barème national (décret) et la même partout en France. C'est la seule ligne où une petite remise est parfois possible (voir plus bas).
- La publicité foncière : surtout la contribution de sécurité immobilière (CSI), à 0,10 % du prix. Elle paie l'enregistrement officiel de votre achat au fichier immobilier de l'État, qui prouve que vous êtes bien propriétaire. Obligatoire, non négociable.
- Les débours : les sommes que le notaire avance pour votre compte (documents d'urbanisme, état hypothécaire, géomètre, syndic…). En général quelques centaines d'euros, refacturés à l'euro près.
Les émoluments du notaire : un barème national, légèrement négociable
C'est la partie qui revient vraiment au notaire pour son travail (vérifier le titre de propriété, sécuriser l'argent, garantir l'acte). Elle est encadrée par un barème national dégressif, fixé par arrêté et reconduit jusqu'au 29 février 2028. Plus le prix monte, plus le taux baisse par tranche.
En mai 2026, le barème des émoluments proportionnels (hors TVA à 20 %) est : 3,870 % sur la tranche de 0 à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, et 0,799 % au-delà de 60 000 €. Sur un bien à 250 000 €, cela représente environ 2 500 € hors taxes.
Bonne nouvelle, et c'est l'un des rares leviers : depuis 2021, le notaire peut accorder une remise allant jusqu'à 20 % sur la part d'émoluments calculée au-delà de 100 000 €. Cette remise n'est pas automatique, mais s'il l'accorde, il doit la proposer à tous ses clients dans la même situation. Sur un achat à 300 000 €, l'économie reste modeste (quelques centaines d'euros), mais elle existe. Le reste de la facture, lui, ne se négocie pas : ce sont des impôts.
La hausse 2026 des droits de mutation : ce qui a changé (un fait, pas une rumeur)
Voici une vraie nouveauté à connaître. La loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever leurs droits de mutation de 0,5 point, faisant passer la part départementale de 4,5 % à 5 % maximum. La mesure court du 1er avril 2025 au 30 avril 2028 : elle est donc temporaire, sur trois ans.
Début 2026, une large majorité de départements (de l'ordre de 80) ont voté ce taux majoré. Résultat : dans ces départements, le total des frais dans l'ancien passe d'environ 5,80 % à 6,31 % de la part taxes, soit autour de 7,5-8 % tout compris. Pour un bien à 200 000 €, cela représente à peu près 1 000 € de plus qu'avant la hausse.
Important pour garder la tête froide : il s'agit de la part départementale d'un impôt, votée et publique, pas d'une spéculation sur les prix de l'immobilier. Pour savoir si votre département applique le taux majoré, le plus simple est de vérifier au cas par cas avec un simulateur ou directement auprès du notaire.
Primo-accédant : deux dispositifs distincts en votre faveur
Si vous achetez votre tout premier logement comme résidence principale, la loi prévoit des allègements. Attention à ne pas les confondre : il y en a deux, et ils ne couvrent pas la même chose.
Premier dispositif, national et automatique : la hausse de 0,5 point décrite plus haut ne s'applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Est considéré comme primo-accédant celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat. Vous échappez donc au surcoût récent de la hausse.
Second dispositif, optionnel et décidé par chaque département : sur délibération, un conseil départemental peut aller plus loin et exonérer ou réduire la totalité de la taxe de publicité foncière / des droits d'enregistrement pour une première acquisition. C'est bien plus rare : à ce jour, très peu de départements l'ont voté, et il s'accompagne d'un engagement à occuper le logement comme résidence principale pendant au moins cinq ans. Avant de tabler dessus, demandez à votre notaire ce que pratique précisément votre département : c'est lui qui détient l'information à jour.