Fixez votre prix sur les ventes signées de votre secteur, pas sur l'annonce du voisin. Son prix affiché n'est qu'un espoir ; ce qui s'est signé chez le notaire est un fait. La base DVF de la DGFiP publie ces actes, adresse par adresse : c'est votre référentiel.
La méthode des comparables signés
- Relevez les ventes signées récentes de biens comparables : même type, surface proche, même secteur.
- Calculez la fourchette de prix au m² constatée, et situez votre bien dedans selon ses atouts réels : étage, extérieur, état, DPE.
- Ajustez avec honnêteté : les travaux que vous n'avez pas faits, l'acheteur les déduira.
Le résultat est une fourchette de mise en vente, pas un chiffre magique. Choisir le haut ou le bas de cette fourchette est une décision de stratégie, pas d'ego.
Le coût réel de la surcote
Le réflexe « on met plus cher, on verra bien » a un prix. Un bien surcoté rate les acheteurs les plus motivés, ceux qui connaissent le marché ; il s'installe dans la durée, et une annonce ancienne avec baisses successives envoie un signal de faiblesse qui invite à négocier plus fort. Beaucoup de biens surcotés finissent par se vendre sous leur fourchette initiale, après des mois perdus.
À l'inverse, un prix aligné sur les ventes signées concentre les visites des premières semaines, là où se trouvent les meilleures offres.
La limite honnête
DVF a environ six mois de retard et ne décrit pas l'état des biens vendus. Dans un marché qui bouge, complétez la donnée signée par la réalité du moment : nombre de biens concurrents en vente, délais constatés. Votre bien a peut-être une singularité qu'aucun comparable ne capture ; assumez-la dans le prix, mais documentez-la.
Commencez par la fourchette signée
Notre estimation gratuite construit votre fourchette sur les ventes signées de votre secteur, datées et sourcées. Pour vendre, le Dossier complet ajoute tendance, comparables détaillés et données du quartier : le document qui justifie votre prix face aux acheteurs.