Personne ne peut vous donner le prix exact de votre bien, et quiconque le prétend vous trompe. La seule réponse honnête est une fourchette, construite sur ce qui s'est réellement vendu autour de chez vous.
Pourquoi le chiffre unique est un mensonge
Le prix final dépend de variables que personne ne contrôle : qui visitera, quand, avec quel financement, face à quelle concurrence ce mois-là. Deux appartements jumeaux du même immeuble peuvent se signer avec plusieurs pour cent d'écart à six mois d'intervalle. C'est documenté dans les actes : la dispersion des ventes signées est la règle, pas l'exception.
Une « estimation au chiffre près » est donc un artifice commercial, souvent calibré pour flatter le propriétaire et obtenir un mandat.
Ce qu'une estimation sérieuse contient
- Des comparables signés : ventes récentes du secteur, issues de la base DVF de la DGFiP, les actes notariés, pas les annonces.
- Une fourchette datée : « entre X et Y €/m², sur la base des ventes signées des deux dernières années », jamais une promesse.
- Des ajustements explicités : étage, extérieur, état, DPE, charges. Chaque correction doit être justifiable, pas sortie d'un algorithme opaque.
Les limites à connaître
DVF a environ six mois de retard et ne décrit pas l'état des biens vendus. Votre bien a des singularités qu'aucune base ne capture : c'est précisément pour cela que la fourchette existe. Et le marché tranche en dernier ressort. Le « vrai » prix de votre bien, c'est celui qu'un acheteur solvable signera chez le notaire.
Obtenez votre fourchette signée
Notre estimation gratuite s'appuie uniquement sur les ventes signées de votre secteur : vous obtenez une fourchette sourcée et datée, avec les comparables affichés. Pour préparer une vente, le Dossier complet ajoute l'analyse de tendance, les risques de l'adresse et les données du quartier.