le Conseiller · questions
Les vraies questions de l'immobilier — réponses fondées sur les données officielles.
Pas d'avis, pas de prédiction : chaque réponse s'appuie sur des sources publiques (ventes signées DVF, Géorisques, DGFiP, DHUP…), citées et datées, limites comprises. Votre question n'y est pas ? Le Conseiller y répond en direct.
Prix & valeur
Comment connaître le prix réel d'un bien immobilier ?
Le prix réel est celui de l'acte signé chez le notaire. La base DVF de la DGFiP publie ces ventes, adresse par adresse, en accès libre.
Lire la réponseLe prix affiché d'un bien immobilier est-il négociable ?
Oui. Le prix affiché est une intention, pas une valeur. Les ventes signées (base DVF) du secteur donnent la vraie marge de discussion.
Lire la réponseComment savoir si une annonce immobilière est surcotée ?
Comparez le prix au m² de l'annonce à la fourchette des ventes signées (DVF) du secteur, à type de bien et période comparables.
Lire la réponseCombien vaut mon bien immobilier, vraiment ?
Personne ne peut prédire un prix exact. Une estimation honnête est une fourchette construite sur les ventes signées (DVF) de votre secteur.
Lire la réponseFinancement
Combien puis-je emprunter pour un achat immobilier ?
En 2026, vos mensualités (assurance incluse) sont plafonnées à 35 % de vos revenus nets sur 25 ans maximum : c'est la norme HCSF.
Lire la réponseQui a droit au PTZ en 2026 ?
Les primo-accédants sous plafonds de ressources, pour une résidence principale. Depuis avril 2025, le PTZ couvre le neuf partout en France.
Lire la réponseCombien coûtent les frais de notaire en 2026 ?
Comptez 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. L'essentiel n'est pas pour le notaire : ce sont des taxes.
Lire la réponseQuel apport faut-il pour acheter en 2026 ?
Aucun minimum légal, mais les banques attendent en général de quoi couvrir les frais d'achat, soit environ 10 % du prix dans l'ancien.
Lire la réponseRisques
Comment vérifier les risques naturels d'une adresse ?
Géorisques (service public, données BRGM) recense les risques connus d'une adresse : inondation, argiles, séisme, radon, sites industriels.
Lire la réponseQu'est-ce que le risque argiles (retrait-gonflement) ?
Les sols argileux gonflent et se rétractent avec la sécheresse, fissurant les maisons. Environ la moitié du territoire est en exposition moyenne ou forte.
Lire la réponseComment savoir si un terrain est pollué ?
Consultez les inventaires publics : sites pollués recensés, anciens sites industriels (Casias) et secteurs d'information sur les sols, tous sur Géorisques.
Lire la réponseComment vérifier la sécurité d'un quartier avant d'acheter ?
Le ministère de l'Intérieur (SSMSI) publie chaque année la délinquance enregistrée par commune : cambriolages, vols, violences. À lire avec recul.
Lire la réponseCoûts & charges
Combien de taxe foncière vais-je payer ?
Valeur locative cadastrale × taux votés par la commune : l'écart va du simple au triple selon la ville. Vérifiez avant d'acheter, pas après.
Lire la réponseQu'est-ce qu'une passoire thermique (DPE F ou G) ?
Un logement classé F ou G au DPE. Les G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 : un enjeu majeur de valeur et de travaux.
Lire la réponseQuels sont les coûts cachés d'un achat immobilier ?
Frais de notaire, taxe foncière, charges de copropriété, travaux votés, énergie, assurance : la liste de ce que l'annonce ne dit jamais.
Lire la réponseLa fibre est-elle disponible à cette adresse ?
L'ARCEP publie l'éligibilité fibre de chaque adresse en France, en open data. Vérifiez avant d'acheter : éligible ne veut pas toujours dire raccordé.
Lire la réponseLocation
Encadrement des loyers à Paris : comment vérifier son loyer ?
À Paris, un loyer de référence majoré s'applique par quartier, taille et époque du logement. Au-delà, le bailleur est hors la loi. Vérifiez en deux minutes.
Lire la réponseQuel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement brut se calcule, jamais ne se promet : loyer annuel divisé par le coût total d'achat. Le net, après charges et fiscalité, est bien plus bas.
Lire la réponseUrbanisme
Comment lire le PLU d'un terrain ?
Quatre zones disent l'essentiel : U (constructible), AU (à urbaniser), A (agricole), N (naturelle). Tout est public sur le Géoportail de l'urbanisme.
Lire la réponseQue peut-on construire à côté de chez moi ?
La réponse est dans le PLU des parcelles voisines : une zone AU derrière votre haie annonce un futur lotissement. Vérifiez avant d'acheter la vue.
Lire la réponseVendre
Comment fixer le prix de vente de son bien ?
Sur les ventes signées de votre secteur (base DVF), pas sur le prix affiché du voisin. Un prix juste dès le départ vend plus vite et souvent mieux.
Lire la réponseQuelles écoles près de chez moi, et quel est leur niveau ?
L'Éducation nationale publie l'IPS de chaque établissement depuis 2022, et des indicateurs de résultats pour collèges et lycées. À lire avec précaution.
Lire la réponseProfessionnels
Où prospecter pour rentrer des mandats ?
Là où la donnée montre une demande forte et une offre courte : rotation des ventes signées (DVF) et signaux de recherche agrégés, secteur par secteur.
Lire la réponseComment justifier un prix en rendez-vous vendeur ?
Avec les actes signés du secteur, pas avec votre conviction : montrez la fourchette DVF, datée et vérifiable, et laissez le propriétaire vérifier lui-même.
Lire la réponseVotre question n'est pas dans la liste ?
Posez-la au Conseiller : il interroge les données officielles en direct et cite chaque chiffre avec sa source et sa date. Gratuit, sans inscription.
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