Aucune loi ne fixe d'apport minimum. En pratique, les banques attendent que vous financiez au moins les frais d'achat : frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien), garantie du prêt, frais de dossier. Soit environ 10 % du prix comme ticket d'entrée.
Pourquoi les banques exigent un apport
Le raisonnement est simple : si vous deviez revendre rapidement, le prix obtenu couvrirait le capital prêté, mais pas les frais, qui ne se récupèrent jamais. L'apport absorbe cette perte potentielle. Il signale aussi votre capacité à épargner, que les banques lisent comme un indicateur de gestion.
Un apport supérieur, autour de 20 %, améliore généralement le taux proposé et fluidifie le dossier. À l'inverse, le prêt « à 110 % » (prix et frais entièrement financés) existe encore, mais il est réservé à des profils très solides, souvent jeunes, à fort potentiel de revenus.
Le piège de l'apport maximal
Vider son épargne pour gonfler l'apport est une erreur classique. Les banques veulent voir une épargne résiduelle après l'achat : de quoi absorber une chaudière, des travaux de copropriété votés, un accident de la vie. Gardez plusieurs mois de revenus de côté ; un apport un peu plus faible avec une épargne de précaution intacte vaut mieux que l'inverse.
Pensez aussi aux dépenses qui suivent l'achat et qu'aucune annonce ne mentionne : taxe foncière au prorata, travaux d'emménagement, déménagement.
D'où peut venir l'apport
Épargne, donation familiale, déblocage de l'épargne salariale, prêt employeur. Pour les primo-accédants éligibles, le PTZ joue un rôle proche d'un apport en réduisant le crédit principal à financer.
Calculez votre vrai ticket d'entrée
Posez la question au Conseiller : pour un bien et une ville donnés, il chiffre les frais d'achat réels, droits de mutation de votre département inclus, et le budget total cohérent avec la règle des 35 % du HCSF. Vous saurez quel apport votre projet exige, au lieu d'un pourcentage générique.