La réponse tient en une règle : en 2026, vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, sur une durée maximale de 25 ans. C'est la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), juridiquement contraignante pour les banques depuis janvier 2022.
Le calcul, concrètement
Prenez vos revenus nets mensuels, multipliez par 0,35, retirez vos crédits en cours : vous obtenez votre mensualité maximale.
- 3 000 € nets par mois → 1 050 € de mensualité maximale ;
- 4 500 € nets → 1 575 € ;
- chaque crédit en cours (auto, conso) se déduit de cette enveloppe.
Le montant empruntable dépend ensuite du taux du moment et de la durée. À mensualité égale, un point de taux en plus ou en moins change le capital empruntable de plusieurs dizaines de milliers d'euros : faites le calcul au taux réellement proposé, pas à celui d'un article de presse.
Les souplesses qui existent
Les banques peuvent déroger à la règle pour environ 20 % de leur production de crédits, en priorité pour l'achat d'une résidence principale et les primo-accédants. La durée peut atteindre 27 ans dans le neuf ou en cas de travaux importants, quand l'entrée dans le logement est différée. Ce sont des marges, pas des droits : un bon dossier les obtient, un dossier moyen non.
La limite honnête
Votre capacité maximale n'est pas votre budget raisonnable. La banque regarde aussi le « reste à vivre », la stabilité des revenus, l'épargne résiduelle. Emprunter au plafond, c'est s'interdire toute marge pour la taxe foncière, les charges et les imprévus, qui ne figurent jamais dans l'annonce.
Passez du plafond au budget réel
Posez la question au Conseiller : il calcule votre enveloppe selon la règle HCSF, puis la confronte aux prix signés du secteur que vous visez, frais de notaire inclus. Vous saurez ce que votre budget achète vraiment, ville par ville.