Dans l'ancien, comptez 7 à 8 % du prix d'achat. Dans le neuf, 2 à 3 %. Pour un appartement ancien à 250 000 €, prévoyez donc autour de 18 000 à 20 000 € en plus du prix, à financer de préférence par votre apport.
Où va vraiment l'argent
Le terme « frais de notaire » est trompeur : l'essentiel part à l'État et aux collectivités.
- Les droits de mutation : la part la plus lourde, autour de 5,8 à 6,3 % du prix selon le département.
- Les émoluments du notaire : un barème national réglementé, dégressif, environ 1 % sur les prix courants. C'est la seule part qui rémunère l'étude.
- Les débours et la contribution de sécurité immobilière : quelques centaines d'euros de formalités.
Le notaire ne fixe pas ses tarifs. Inutile de « négocier les frais de notaire », hormis une remise partielle possible sur les émoluments des transactions importantes.
Ce qui a changé depuis 2025
La loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever les droits de mutation de 0,5 point entre avril 2025 et mars 2028 ; la grande majorité l'a fait. Les primo-accédants en sont exonérés pour l'achat de leur résidence principale : sur 250 000 €, c'est 1 250 € d'écart. Vérifiez le taux applicable dans votre département au moment de l'offre.
Pourquoi le neuf coûte moins cher
Un logement neuf supporte une fiscalité de mutation réduite, d'où les 2 à 3 %. En contrepartie, la TVA à 20 % est déjà comprise dans le prix de vente.
Intégrez-les avant l'offre, pas après
L'erreur classique consiste à raisonner sur le prix affiché en oubliant ces 8 %. Posez la question au Conseiller : il calcule les frais sur le bien que vous visez et les intègre à votre budget total, avec la règle des 35 % d'endettement du HCSF.