Une annonce est surcotée quand son prix au m² se situe au-dessus de la fourchette des ventes réellement signées pour des biens comparables du secteur. Le repère n'est pas votre intuition, ni les autres annonces : ce sont les actes notariés.
La méthode, en trois temps
- Calculez le prix au m² de l'annonce : prix demandé divisé par la surface habitable.
- Relevez les ventes signées comparables dans la base DVF de la DGFiP : même type de bien, même secteur, ventes récentes.
- Situez l'annonce dans la dispersion : sous la médiane, dans la fourchette haute, ou au-dessus de tout ce qui s'est signé.
Un écart de quelques pour cent au-dessus des ventes hautes peut se discuter. Un prix supérieur à toutes les ventes signées du quartier exige une justification sérieuse : rénovation lourde, dernier étage, extérieur rare.
Pourquoi comparer aux autres annonces ne marche pas
Les autres annonces sont elles aussi des intentions. Un quartier entier peut s'afficher bien au-dessus de ce qui se signe réellement : se comparer entre annonces revient à valider collectivement la surcote.
Les limites de l'exercice
Aucun comparable n'est identique au bien visé. DVF ne dit ni l'état, ni le DPE, ni l'étage. Une annonce « chère » peut être justifiée par des travaux récents ; une annonce « dans le marché » peut cacher une copropriété en difficulté. La donnée signée cadre la discussion ; la visite et les diagnostics font le reste.
Et la base a environ six mois de décalage : dans un marché qui bouge vite, gardez cette marge d'interprétation en tête.
Vérifiez en collant l'annonce
Notre audit d'annonce gratuit fait exactement ce travail : collez le texte de l'annonce, il extrait le prix et la surface, puis les confronte aux ventes signées du secteur, datées et sourcées DVF. Vous obtenez un positionnement factuel, pas un avis.