Le prix affiché n'est que le début. Voici la liste de ce que l'annonce ne dit jamais, et que vous pouvez pourtant vérifier avant l'offre, poste par poste.
À l'achat
- Frais de notaire : 7 à 8 % du prix dans l'ancien, l'essentiel en taxes.
- Garantie du prêt et frais de dossier : environ 1 à 2 % du capital emprunté selon la garantie.
- Frais d'agence : vérifiez s'ils sont inclus dans le prix affiché, et qui les paie.
Chaque année, ensuite
- Taxe foncière : couramment l'équivalent d'une à deux mensualités de crédit par an selon la commune ; les taux sont publics (fichier REI de la DGFiP). Demandez l'avis du vendeur.
- Charges de copropriété : exigez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et l'état daté. Les travaux votés non encore appelés (ravalement, toiture, ascenseur) se transmettent à l'acheteur et se chiffrent parfois en dizaines de milliers d'euros.
- Énergie : un DPE F ou G se paie tous les mois en chauffage, et en travaux à venir avec le calendrier d'interdictions de location (G depuis 2025, F en 2028).
- Assurances : emprunteur (souvent entre 0,1 et 0,4 % du capital par an selon l'âge et la santé) et habitation.
Ponctuellement
- Travaux d'emménagement : même « sans travaux », comptez peinture, sols, cuisine.
- Reprise éventuelle : en zone argiles ou inondable, l'addition peut changer d'échelle. Vérifiez les risques de l'adresse avant, pas après.
La règle de prudence
Additionnez ces postes sur une année avant de faire une offre : si le total vous met au-delà de 35 % de vos revenus avec le crédit, le bien est trop cher pour vous, quel que soit son charme. Les banques feront le même calcul.
Vérifiez en une fois
Notre rapport d'adresse gratuit regroupe l'essentiel du vérifiable : taxe foncière estimée (taux DGFiP), risques Géorisques, ventes signées du secteur, fibre, écoles. Tapez l'adresse avant la visite, et apportez la liste des questions qui fâchent.