Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) : il consomme beaucoup pour chauffer mal. Au-delà de l'inconfort et des factures, c'est devenu un statut juridique, avec un calendrier d'interdictions.
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et résilience a fixé des échéances précises en métropole :
- depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location (nouveaux baux) ;
- au 1er janvier 2028, l'interdiction s'étend aux logements classés F ;
- au 1er janvier 2034, aux logements classés E.
Les loyers des F et G sont par ailleurs gelés depuis août 2022 : ni augmentation ni indexation. Et depuis avril 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose un audit énergétique, étendu aux logements E depuis janvier 2025.
Ce que cela change pour un achat
Pour un investisseur, un G est aujourd'hui un bien qu'on ne peut pas louer en l'état : le prix doit intégrer les travaux. Pour un acquéreur occupant, c'est un levier de négociation réel, à condition de chiffrer la rénovation avant l'offre ; l'audit énergétique du vendeur propose justement des scénarios de travaux. Les études notariales constatent depuis plusieurs années une décote des étiquettes F et G par rapport aux biens comparables mieux classés ; son ampleur varie selon les marchés, personne ne peut la garantir sur un bien précis.
La limite honnête du DPE
Le DPE reste un diagnostic conventionnel : deux diagnostiqueurs peuvent classer différemment un même bien, et la méthode a été corrigée en juillet 2024 pour les petites surfaces, injustement pénalisées. Vérifiez la date du DPE et, pour un F ou G, exigez l'audit : c'est lui qui chiffre le chemin vers une meilleure classe.
Avant de signer
Collez l'annonce dans notre audit gratuit : le DPE y est analysé avec le prix, face aux ventes signées du secteur. Un G « pas cher » ne l'est parfois plus du tout, travaux compris.