Méfiez-vous de quiconque vous « promet » un rendement. Un rendement locatif se calcule à partir de données vérifiables, se dégrade avec les charges réelles, et ne devient certain qu'une fois l'année écoulée.
Brut, net : les deux étages du calcul
Le rendement brut : loyer annuel divisé par le coût total d'acquisition (prix, frais de notaire, travaux). Un appartement à 200 000 € tout compris, loué 750 € par mois, affiche 4,5 % brut.
Le rendement net retranche la réalité : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, gestion locative éventuelle, entretien, vacance entre deux locataires. Selon les biens, le net perd un à deux points par rapport au brut, avant même la fiscalité, qui dépend de votre régime et de votre tranche d'imposition.
D'où tirer des chiffres honnêtes
- Les loyers : la carte des loyers du ministère du Logement (indicateurs DHUP, publiés par commune) donne des ordres de grandeur. Sa limite est connue : elle s'appuie sur les loyers d'annonces, pas sur les baux signés. Dans les villes encadrées, l'arrêté préfectoral plafonne le loyer légal.
- Les prix : les ventes signées de la base DVF, pas les annonces.
- Les charges : l'avis de taxe foncière du vendeur et les procès-verbaux de copropriété.
Le piège du rendement élevé
Un brut alléchant rémunère presque toujours un risque : vacance locative dans un marché détendu, travaux à venir, passoire thermique bientôt interdite à la location, impayés. À l'inverse, un rendement modeste dans un marché tendu peut offrir une sécurité de loyer supérieure. Le chiffre seul ne dit rien ; le couple rendement-risque dit tout.
Faites le calcul complet
Posez votre cas au Conseiller : pour une ville donnée, il croise loyers observés, prix signés DVF et taxe foncière locale, et vous montre le calcul brut et net ligne par ligne, sources et dates à l'appui. Pas de promesse, une démonstration.