Le plan local d'urbanisme décide de ce que vaut un terrain bien plus sûrement que n'importe quelle annonce : il dit ce qu'on a le droit d'y construire. Et il est entièrement public, consultable sur le Géoportail de l'urbanisme, la plateforme nationale qui rassemble les documents d'urbanisme numérisés.
Les quatre familles de zones
- U (urbaine) : déjà équipée en voirie et réseaux, constructible selon les règles de la zone. C'est là que se trouve l'essentiel des biens en vente.
- AU (à urbaniser) : constructible à terme, quand la collectivité ouvrira la zone et que les équipements suivront. Un terrain AU se paie moins cher qu'un U, précisément parce que rien n'est garanti sur le calendrier.
- A (agricole) : réservée à l'activité agricole ; construction quasi impossible pour un particulier.
- N (naturelle) : protégée ; constructibilité très restreinte.
Chaque zone se subdivise (UA, UB, AUc...) avec un règlement écrit qui fixe hauteurs, emprise au sol, retraits, stationnement, aspect des constructions. La carte ne suffit jamais : lisez le règlement de la zone, il ne fait que quelques pages.
Les pièges classiques
Un terrain « constructible » peut être grevé d'un emplacement réservé (la commune projette d'y passer une voie), d'une servitude, des contraintes liées à un monument historique proche, ou d'un zonage de risque qui limite le projet. Tout figure dans le PLU et ses annexes, mais rien n'y est mis en évidence pour vous.
La limite honnête
Un PLU vit : modifications, révisions, passage en PLU intercommunal. La carte consultée aujourd'hui peut évoluer demain. Pour figer juridiquement les règles applicables à votre projet, demandez un certificat d'urbanisme en mairie : il cristallise les règles pendant dix-huit mois.
Vérifiez la parcelle qui vous intéresse
Notre rapport d'adresse affiche le zonage PLU de la parcelle, daté et sourcé. Avant un achat de terrain ou de maison avec projet de travaux, c'est la première vérification, avant même le prix.